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限购令的出台无法再将房地产作为资产配置的手段

  上海相对严格的“限购令”正以前所未有的影响力,横扫陆家嘴、联洋、古北、静安等高端住宅板块。此轮调控政策将原本最能抵御市场波动风险的高端买家挡在“门”外,致使这些区域的二手房成交深度低迷。

广东商人洪先生是一家私营贸易公司老板,多年来通过投资房产收益颇丰,名下已有多套房屋。今年年初,洪先生因公司完成一笔大单获得大量资金,为寻求再升值,他再次考虑投资房产。在多番考察后,他选择了常住且较为熟悉的陆家嘴板块,迅速看中了一套总价达800余万元的仁恒滨江园论坛新闻)房源,于今年1月中旬与房东签订了买房意向。

但随着上海新版限购细则的出台,名下已有多套房屋的非本市户籍居民洪先生被划入限购群体,失去在本市新购房源的资格,最终未能如愿购入上述房源。

从目前的二手楼市成交结果看,新政对高端物业的影响最大,这些高端市场买家多数拥有多套房,丧失了购买资格。

上海中原地产东昌一店经理张磊介绍,年初如此严厉的政策出台,不仅是对客户的购买资质进行限制,也对客户的心理造成影响。“重灾区”陆家嘴板块2月的客户量相比1月减少了约40%,客户观望情绪较浓。分行年前接待了一位来自外地的李小姐,她是首次在沪置业,能出具相关纳税证明。在业务员的推荐下,她看中了江临天下一套总价约800万的房源,但轮番出台的调控政策,使李小姐的购房决心产生了动摇,最终放弃购买。

德佑地产市场中心经理蒋旭提供的一组数据显示:该公司研究部统计,公司过往购房客户群体之中,大约80%以上是二套房的持有者,30%左右是三套房及以上的持有者。受累新“国八条”,这些客户将被限购或者停购。2010年公司接待的购房客户群体之中,七八成比例的买家是非上海户籍。

限购重灾区

位于联洋板块的中原地产联洋分行自正月初六门店恢复正常营业至今,目前累计接到的上门二手房买家不超过10个,且多是希望购买小户型论坛新闻)、小面积房源的客户。

该分行经理赵翔表示,在联洋,大约70%的客户是改善性客户,限购令对他们影响颇大。该板块的标志性大盘仁恒河滨城论坛新闻视频),近期部分房东转售为租,二手买卖房源出现萎缩。联洋的不少房东手上有多套房源,他们的抗压能力较强。面对此番的严厉版限购令、房产税,他们认为如果现在出售,闲置资金将没有一个好的投资渠道,而他们再行购置房产的资格也已丧失,与其这样不如长期持有,将房源出租从而分担部分持有成本。

1月中旬,买家陈先生在中原地产业务员的推荐下,看中了一套水清木华460万的两房,并表示可以一次性付款,并支付了10万元的订金后,商定2月初签约。陈先生购买该套房源已属第三套,1月26日新“国八条”出台,陈先生只能放弃。

在碧云板块,王小姐去年12月把上海世茂湖滨花园论坛新闻)的一套两房挂牌520万元委托德佑地产碧云分行出售。她原计划出售之后重新买进一套附近的别墅,但在年后,王小姐咨询新政细则之后,就撤销了挂牌。原因是,王小姐目前已经持有三套住房,属于“停购”范畴,原计划再购进别墅的计划在限购政策下无法实现。

静安也是楼市投资客户的密集区。昨天,21世纪不动产针对旗下静安区域所有门店抽样统计显示,2月份至今,静安区购房人群构成比例约为本市购房者占50%、外籍购房者占30%、外地购房者占10%。而就在政策出台前的1月份,该结构比例为本市购房者20%、外籍购房者50%、外地购房者30%。

高档房成交萎缩

2月23日,21世纪不动产提供的统计数据显示,1月28日房产税政策实施以后,上海全市单价在28426元/平方米以上的一手新建商品房房源的成交迅速降温。该单价区间房源于1月28日至2月22日累计成交套数仅为198套,占该时期总成交量比例的11.9%;而1月份前27天,该价格区间成交套数占比为16.3%。此外,1月28日至2月22日累计新建商品房总成交套数为1652套,较1月前27天总成交套数下降了大约80%。

21世纪不动产分析师罗寅申在接受《第一财经日报》采访时表示,因新“国八条”、房产税、信贷收紧等政策叠加效应影响下,静安区成交需求受到较大压制。按目前区域内市场成交的情况来看,2月份该区预计成交60单左右,环比1月份可能有78%的下滑。

对此,上海永庆房屋陈史翎总经理评价:2月上半月成交量遭受重创,主要是因为限购令的推行,限制了该类住宅的主要买家??投资客及高端买家的进场,从而导致成交量大幅下滑。该类产品的买家资金充裕,房产税、加息对他们的影响不大,但限购令的出台使他们无法再将房地产作为资产配置的手段。预计未来,这类住宅产品的成交量的萎缩幅度将可能进一步加剧,价格也最有可能继续下挫。

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